最近のマンション、アパートの新築ラッシュにより、賃貸市場は大変厳しい経営環境になってきております。

アパート経営で お悩みではありませんか？

皆様方の中には、空室が増えたり、アパートが周囲の環境にそぐわなかったりでお困りの方もおられると思います。それにより、建設会社から賃貸物件の建替え・リフォーム等を勧められたこともあるでしょう。本来アパート等は１５年、２０年位してから利益が出てくるもので、これから儲かるというときに建替えというのは考えものです。 建設業者の立場と致しましてはどうしても新築を勧めますが、オーナーの立場ではローリスクで収益が上がる方がいいはず・・・ちゃんといい入居者が集まるならば、お安く出来るリフォームが得策です。

建替えとリフォームとの比較
建替え		リフォーム
建築費が高い（一世帯700万〜750万円程かかっている。３ＤＫ１８坪のアパートの場合） 借入金が多い分、実際には金利に先食いされるので、割合以上に手取り収益が落ちる。 解体費が余計にかかる（社会的問題で非常に高くつく） 建築確認、取得税、登記費用等の経費が余分にかかる 建物の固定資産税が高くなる 賃料は相場の100％取れる 賃料は相場の100％取れるが、利回りは低い 建物寿命が長い（２０年から３０年）		建替えと比較して工事費は安い（建替えの半分以下で済む） 借入金が少なくてすむので、金利負担が少ない。また借入れがし易い。 部分的な廃材処理なので建替えと比較してかなり安い リフォームの設計費だけで安上がり 新築と比較すると、固定資産税はかなり安い 賃料は新築物件の90％ 賃料は少々安いが、原価が安いので手取り収益が建替えに比べ３割以上多い 建物寿命は新築と比べて短い（１０年から２０年）が早く元が取れる（１０年）

また入居者としても、新築とか築○○年というより、キレイで機能的、そして住みやすければ良いわけで、原価が安く出来れば賃貸市場での競争力ができ（賃料を安く設定出来る）結果的には入居者に喜ばれます。

**新築物件は直ぐ満室になるといわれるのは至極当然のことで、新築（特にメーカー製）物件は、十分な市場調査、企画設計されており、現代人のニーズに合った間取、洗練されたデザイン、家賃も相応の設定をしてあります。それならば、古い物件でも新築のような状態になれば満室になるわけです。（１００％最近の新築のような外観にはなりませんが、内装は相当近づきます。）勿論それなりの市場の調査、リフォーム設計をすることは必要になります。

弊社独自のシステムで、空室でお悩みのオーナー様の問題を解決致します。
建替を行うことなく、物件を再生させ、満室経営をお約束致します。

スーパーリフォームの内容
(1)入居者の動向及び市場を分析して、当社にてトータルプランニングいたします。
(2)リフォームにより、資産価値の増大と収入UP!
(3)家主様の完全管理代行いたします。

A・アパートの事例

年間家賃増収　2.832.000円!!

B・アパートの事例

※１室をリフォーム→年間増収　691.200円

リフォームの提案内容

1. 水まわりの改良→３ヶ所給湯
2. ３DK→２LDKへ間取り変更（和室→洋室に）
3. エアコン設置
4. ウォシュレット設置
5. フローリング張りの床を基本とする
6. 旧式の浴室をユニットバスに変更
7. 押入→３連クローゼットに変更
8. 玄関収納部分の変更
9. キッチンの変更
10. シャンプードレッサーの設置

C・アパートの事例

※全12室中２室をリフォーム→年間増収　1.387.200円

リフォームの提案内容

1. 水まわりの改良→３ヶ所給湯
2. ３DK→２LDKへ間取り変更（和室→洋室に）
3. エアコン設置
4. ウォシュレット設置
5. 浴槽大型化
6. 押入→クローゼットに変更