■定期借地権ってなに？


■定期借地権ってなに？
  • 定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法」により誕生しました。従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません 。
  • この制度によると、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができますので、土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度と見られています。
■定期借地権には3つのタイプがあります。
  1. 一般定期借地権
    借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。
  2. 建物譲渡特約付借地権
    契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。
  3. 事業用借地権
    借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。
■定期借地権ケース別Q&A
  1. 明渡しを拒まれたとき
    Ｑ　定期借地権の契約期間が満了したときに、借地人が建物の明渡しを拒んだり、取り壊しをしなかったりしたときは、どうしたらよいのでしょうか。
    Ａ　借地借家法では、建物譲渡特約付き借地権を除き、定期借地権の存続期間が満了したときは、借地人は建物を取り壊し、更地で土地を返還しなければならないことになります。
    　もし、期間が満了したときに借地人が明渡しや、建物の取り壊しを拒んだりするようであれば、土地所有者（貸主）としては訴訟を行うなど法的な手続きによって建物の明渡しや取り壊しを求めることになります。
    　なお、そのようなケースに対しての保全の意味で保証金は預かっておくべきでしょう。
    　　　
  2. 契約終了時に借家人がいるとき
    Ｑ　定期借地権の土地賃貸借契約期間が満了する時点で、借地人が建てたアパートなどに、まだ入居者がいたときには、その立ち退きはどうなるのでしょうか。
    Ａ　入居者は借地契約の期間満了によって建物を明渡さなければなりません。契約期間が満了しても借地契約が更新されないことによって、借家契約の拠りどころがなくなるためです。ただし、入居者を保護する目的で、最長１年間の明渡し猶予がなされることもあります。が、そのためには借地契約期間が満了（建物が取り壊されるとき）になる１年前までに内容証明郵便などで借家人に通知しておく必要があります。こうしたトラブルを防ぐには、借地人と借家人の建物賃貸借契約において、その敷地が定期借地権であることを明示するよう、予め契約しておくことです。
    　なお、建物譲渡特約付き借地権の場合には、借地人又は入居者が請求しますと賃貸借契約が成立しますので明渡しの要求はできません。

  3. 定期借地権が確実に返還される為に　地上権と賃借権の違い
    Ｑ　定期借地権は、地上権または賃借権のどちらの形態をとってもよいそうですが、その違いはどのようなものですか。

    Ａ　従来から、地上権は少なく、ほとんどは賃借権でした。理由は次のように地上権のほうが借地人の立場が強くなるからでしょう。

    地上権

    賃借権

    物 件

    債 権

    地上権者から登記を求められたとき貸主側には応じる義務がある。

    貸主側に登記に応じる義務がない
    ※定期借地権は安全のためにも登記するのが望ましい。

    地上権と建物の登記によって対抗力がある。

    建物の登記によって対抗力がある。

    譲渡・転貸は自由

    譲渡・転貸には貸主の承諾または裁判所の許可が必要

    抵当権の設定が出来る

    抵当権の設定はできない
    定期借地権マンションでは、地上権方式が採用されていますが、マイホームについては、賃借権でも住宅金融公庫などの資金は普通借地権と同様に地主の承諾だけで土地への担保設定は必要としませんからそれほど問題は生じていないようです。
    　しかし、業務用、賃貸事業用などに使う場合、借地人にとっては地上権の方が有利であることは確かです。いずれ確実に戻ることでもあり、借りる側の都合を考えて地上権にしても、オーナーとしては「自由に譲渡・転貸できる」点を除いて、それほど不利ではありません。現在は「定期所有権」として地上権型の定期借地権もあります。等価交換方式に有効です。

  4. 旧借地権から定期借地権への変更
    Ｑ　旧法時代に設定した普通借地権を定期借地権に切り換えることはできますか。
    Ａ　結論からいえば、事実上切り換えはできないといってよいでしょう。
    　仮に貸主と借主の間で、契約更新時などに「新法による定期借地権」の合意をとりかわしたとしても、旧法が適用される借地権には旧法の強行規定が働きますから、旧法と異なる内容で借地人に不利になる契約は無効になります。
    　平成４年７月３１日以前に結んだ借地契約は何回更新を繰り返しても常に旧法が適用されるわけです。
    　旧借地権を合意によって解除し、いったん白紙の状態にしてから定期借地権の契約を結ぶ方法も考えられます。が、よほど多額の借地権買上げ料などの見返りがない限り借地人がわざわざ不利と思える旧借地権を消滅させることに同意するとは考えられません。合意で解除しても、その後も同じ土地・建物の使用を続けているわけですから、脱法行為ととられ契約が無効になる恐れがあります。

  5. 定期借地権上の建物の譲渡
    Ｑ　契約期間の途中で売却が必要になったとき、定期借地権付きの建物として売却できるのでしょうか。仮に、法律的に売却できるとしても流通性はあるのでしょうか。
    Ａ　本人に所有権のある建物はもちろん、定期借地権も他人に譲渡することが法律上で認められています。ただし、原則として土地所有者（貸主）の承諾が必要です。
    　なお、現時点では定期借地権付きの建物の流通市場はできあがっていません。しかし、定期借地権つき建物の分譲が増えるにつれて、市場は自然に出来上がるものと思われます。中古車マーケットのように「利用権・定期借地権残○○年の住宅」などといった広告表示の物件が登場するのではないでしょうか。したがって、契約期間の残りがほとんどないケースを除けば売却は出来るようになるでしょう。
    　また、契約の残存期間がほとんどないケースで、第３者からの買取が見込めない場合は、残りの期間、地代を払いつづけるよりは早期に土地オーナーに返還してしまうことも考えられます。

  6. 契約期間中の土地の譲渡
    Ｑ　定期借地権で貸してる土地を、途中で売却することは出来るのでしょうか。
    Ａ　借地人に賃貸している土地であっても、土地の所有者が売却することは自由にできます。その際に、借地人への通知が必要です。
    　なお、借地権の内容が定期借地権であっても普通借地権であっても、土地の売却自体は何ら変わることはありません。ただし、売却できる金額については、通常は定期借地権の場合は、契約の残存期間が少ない場合がもっとも高くなるものと思われます。