■重要事項説明書2


■STEP6：物件に関する説明
  1. 登記のこと
    所有者と契約者は
    同じですか？    		 相手が共同名義の場合は、共同名義者全員が契約当事者になります。 また、登記簿のなかの所有者が契約者と同一かは最初にチェックする部分です。
    地目は宅地ですか？ 農地などの特殊な土地を売買する場合は、農地転用の手続きが可能かなどのチェックが必要です。 原則として、宅地以外は建物は建てられません。
    抵当権は？ 抵当権がついている場合は、抵当権の抹消が売買と同時に行われるかどうかのチェックが必要です。
    土地面積は公簿面積？実測面積？ 公簿面積で売買するのが一般的です。 長い間、所有権移転のない土地では、希に公簿面積（登記簿上の面積）と実測面積が異なる場合があります。なお、実測取引の場合、実測後残金決済されますが測量会社への支払いは売主、買主どちらが負担するか明記しておきましょう。

  2. 土地･建物への規制
    都市計画法関係 どのくらいの建物が建てられるかに関わる、建ぺい率・容積率は問題ないですか。
    都市計画法関係 （ 市街化調整区域） 市街化調整区域では、建物は建てられません。農業関係者、既存の宅地など、特別な用件が必要です。安いからといって飛びつかないこと。 周りに住宅があるからといって安心しないこと。中古住宅を買う場合も、同様の理由で将来建て替えや増改築が出来るかどうかは、要チェック事項。（以前の所有者は農業関係者だから建てられたが・・）
    建築基準法 準防火地域、防火地域、あるいは道路斜線、隣地と建物の空きの規制など、建物を建てるときの制約になる事項を十分確認しましょう。
    その他 建築協定など建築基準法より厳しい規制を設けている地域もあります。 風致地区や美観地区なども同様です。
    既存不適格建築物 古い中古住宅で、今の建築基準法や都市計画法では違法となってしまう建物の事を既存不的確建築物と言いますが、増改築の場合には、今の法律の適用を受けるので増築できない等のケースもあります。

  3. 私道に関すること･･･私道は十分すぎるぐらいの注意を
    私道の性格は 私道には、位置指定道路といわれる道路扱いの私道と、そうでない私道があります。位置指定道路でない私道の場合は、一口で説明できないほどいろいろなケースがありますので、所有形態・権利関係・道路として使えるか・水道ガスなどの埋設は・私道が無くても接道しているかなど、十分すぎるぐらいの確認が必要です。 通行地役権としての性格、利用するために負担金を支払う私道、所有権や共有持ち分のある私道等々、私道の正確や所有形態、権利形態は千差万別です。
    持ち分負担は 私道によっては、持ち分を必要とする場合があります。 また、私道負担○○m2と書いている場合もあります。 上記と同様、どのような権利や所有の構成なのかがポイントです。
    水道等引き込みの
    承認は    		 私道には必ず所有者がいます。水道・ガス等の引き込みには承諾が必要な場合があります。

  4. 水道･電気･ガス･下水道
    水道・下水道はこの中でも最重要チェック
    水道・下水道はどこまで来ていますか 水道や下水道が近くまで来ていないと、多額の引込費用が必要になってきます。その敷地に水道や下水道が来ていない場合は、引き込み費用にどのくらいかかるのか事前にチェックしていないと思わぬ出費になります。（１００万円以上という場合もあります）
    また、水道や下水道が敷地の中まで来ているのか、単に前面道路に本管があるのかでも、費用は根本的に変わってきます。（数十万円）
    水道管の口径は 現在１３mmの口径を２０mmに変えるだけでも５０万円程度かかってしまう場合があります。（水道分担金の差額＋引込管のやり変え）水道の口径もチェックポイントです。
    雨水排水は大丈夫？ 自分の敷地の雨水排水は、自分で道路側溝や合流式下水道などに排水する必要があります。 他人地へは流せません。また、雨水が吐けないような敷地も将来湿気などで問題が生じやすくなります。

  5. 未完成建物の場合の工事完了後の形状･構造
    うるさいなぁ、邪魔くさいなぁ。と言わしめるのがノントラブルの秘訣
    図面を十分チェック 契約までいく以上、間取りは頭に入っていても、ドアや窓の使い勝手も十分チェック。
    内外装の仕上げは 屋根・外装・内装の仕上げ材の説明は十分に受けて下さい。
    住設機器は キッチン、洗面台、浴室、トイレなどの住設機器の説明を再確認。場合によっては、パンフレットをもらい、付いている設備とオプションの区分けも必要。
    コンセント・
    スイッチは    		 コンセント・スイッチ・電話・テレビ・インターホン・エアコン用コンセントなどもチェック。
    全て書類・図面・
    カタログでもらう    		 住設機器・仕上げも図面だけでなく、カタログをもらい、現物サンプルを見るぐらいの細かさが、最後のトラブルを防ぎます。

  6. 区分所有である場合
    ・共有部分の規約、専用部分の利用の制限
    ・建物や敷地の一部を特定の人に使用させる場合の規約
    ・維持修繕費用の規約
    ・通常の管理費用の額
    ・建物管理が委託されている場合の氏名、住所

備考：法令による建築制限 I
都市計画法に基づく制限以外にも、容積率と建ぺい率に関する制限をはじめとした、さまざまな建築制限があります。 土地を購入しても、目的の建物が建てられないということがないように、どのような制限があるのかを理解しておいてください。

1．どのような建築制限があるのか？
容積率と建ぺい率に関する制限をはじめ、建物の外壁と敷地境界線との距離制限、 建物の高さの制限、北側斜線制限、日陰規制、防火地域・準防火地域の 建物の規模および構造の制限などがあります。

2．建築制限の具体例
a．容積率と建ぺい率に関する制限
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合をいい、 建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積(建坪）の割合をいいます。敷地面積が50坪で、容積率100%、建ぺい率60%の場合は、建坪として30坪まで使うことが可能で、延べ面積50坪の建物を建築できることになります。

b．建物の外壁と境界との距離制限
第一種および第二種低層住居専用地域（改正前の第一種住居専用地域）では、 建物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離は、都市計画で定められた距離（1.5ｍまたは1ｍ）以上でなければならないとされています。なお、民法上では50ｃｍ以上離さなければならないとされていますが、都市計画法の規制が優先されます。 また、防火地域・準防火地域では、建物の外壁が耐火構造・準耐火構造のものであれば、外壁を隣地境界線に接して建築できることになっています。

法令による建築制限 II
1．建物の高さの制限
a．用途地域による制限
第一種および第二種低層住居専用地域では、原則として都市計画に従い、10ｍまたは12ｍ以上の建物は建てられません。

b．前面道路による制限（道路斜線制限）
第一種低層住居専用地域（容積率200%以下の場合）に建物を建てる場合、 前面道路の反対側の境界線からの距離が20ｍの場合、例えば前面道路の幅が6ｍであれば、 建物の高さは6ｍ×1.25＝7.50ｍ以下としなければなりません。

c．北側斜線制限
第一種低層住居専用地域の場合の建物の高さは、その建物から前面道路の反対側の境界線または真北方向の隣地境界線までの水平距離に1.25を乗じ、それに5ｍを加えた高さ以下としなければなりません。

d．日影による中高層の建築物の高さの制限
都市計画区域内で、地方公共団体の条例で指定する区域内の建物は、冬至日の真太陽時による午前8時から午後4時まで（北海道では午前9時から午後3時まで）の間、敷地境界線からの水平距離が5ｍを超える範囲に、一定時間異常日影を生じさせてはいけないとされています。この制限は、商業地域、工業地域、工業専用地域には適用されません。

2．防火地域と準防火地域における制限
a．耐火・準耐火構造でないやねは不燃材料で造るか、または葺かなければならない。
b．耐火および準耐火建築物以外の建物は、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に、 一定の防火設備を待たなければならない。
c．防火地域では、一般の建物は耐火建築物または準耐火建築物としなければならず、 3階（地階も含む）以上または延べ面積が100m2を超える建物は耐火建築物としなければならない。
d．準防火地域では、4階（地階を除く）以上または延べ面積が15002を超える建物は耐火建築物、延べ面積が500〜15002以下の建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければならない。また、3階建ての建築物は耐火建築物あるいは準耐火建築物にするか、 または防火上必要な技術水準に適合する建築物としなければならない。