■残代金のお支払いおよび引渡し


■STEP9：残代金のお支払いおよび引渡し
  1. 残金決済の準備
    残金決済日が近づいたら営業担当者と連絡を密にしていただき、当日持参する書類、金銭等についてご確認ください。なお、残金決済時の残代金の支払いは、売主より支払方法（現金、預金小切手、売主指定口座への振込み等）が指定される場合がありますのであらかじめご了承ください。

    残金決済時の必要書類等
    売主 1) 土地・建物登記済証 8) 鍵
    2) 実印（共有の場合各々） 9) 清算金等
    3) 印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの） 10) 登記費用（抵当権抹消・住所変更等）
    4) 住民票・除票（住所変更している場合）等※ 11) パンフレット･管理規約･使用細則・ 管理組合総会議事録等（マンション等の場合）
    5) 建築確認通知書・検査済証 12) 抵当権等抹消書類
    6) 実測図・建築図面・建築協定書等 13) 借入金融機関預金通帳・通帳印
    7) 付帯設備取扱説明書 14) 仲介手数料残金
    ※売主が売買物件をご購入された後、二度以上住所移転されている場合は、所有権移転登記等に際し、 本籍地の市（区）役所等において戸籍の附票を取得していただく場合があります。

    買主 1) 残代金 7) 管理費等清算金（マンション等の場合）
    2) 認印（共有の場合各々） 8) 仲介手数料残金
    3) 住民票 ※住宅ローン利用の場合
    4) 登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記） 9) 実印（共有の場合各々）
    5) 固定資産税等清算金 10) 印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの）
    6) 住宅家屋証明書（軽減措置対象の場合） 11) 金融機関預金通帳・通帳印

  2. 引渡し前の現地確認
    残金決済にあたり、売主、買主双方が立会いのうえ、売買契約書、付帯設備表および物件状況等報告書にもとづき境界の確認、物件の状況確認、その他売主から買主への引継ぎ事項等の確認を行います。

  3. 残金決済当日の流れ

    1）残金決済
    残金決済は売主、買主、仲介業者、司法書士等が同席して行われます。残代金の授受は、売主から買主へ所有権移転登記が万全に行える旨の確認が、司法書士等より得られた後に行います。

    2）抵当権等の抹消について
    統一売買契約書では、特約で抹消しない旨を定めた場合(注)を除き、売買物件に対し設定されている担保権（先取特権、抵当権等）用益権（地上権、賃借権）を、売主の負担と責任において所有権移転の時期までに除去抹消することとしています。　
    なお、売主が住宅ローン等を利用し、売買物件に（根）抵当権が設定されている場合、売主は買主から受領する売買代金で住宅ローン残額を返済することがあります。この場合の残金決済時には売主が受領した売買代金で住宅ローンの返済を行い、金融機関より（根）抵当権抹消書類が交付され、司法書士等が預かります。　
    このような場合は、売主は抵当権等の抹消についての義務を果たしたこととしています（売主がすでに住宅ローンを全額返済し、残金決済時に抹消書類一式を持参している場合も同としています）。
    その後、司法書士等が法務局へ登記申請を行いますが、その順序は1)抵当権抹消登記申請2)所有権移転登記申請の順で行われます。
    (注)特約で抹消をしない例：借家人付き売買（オーナーチェンジ）の賃借権、電力会社のための地役権、分譲地等の共同施設（排水設備等）の地役権、鉄道施設の地上権等
    売主へ… 下記1)〜4)に該当する場合で、住宅ローン等の全額返済と同時に抹消書類が受領できないときは、一時的につなぎ融資をご利用いただき、事前に住宅ローン等を返済していただくことがございます。
    1) 住宅金融公庫・年金住宅融資・自治体融資等の公的融資を利用されている場合
    2)複数の金融機関からの融資を利用されている場合
    3) ご勤務先からの融資を利用し、抵当権設定登記がされている場合
    4) 都市基盤整備公団・住宅供給公社等が分譲した物件で割賦返済を利用されている場合
    　　　詳しくは営業担当者にご相談ください。

  4. つなぎ融資（参考）
    残金を決済するには金融機関から住宅ローンを借りなければなりませんが、公庫や年金では抵当権を設定してからでないと 金融機関からお金を受け取る(これを「融資が実行される」といいます)ことができません。 ところが、抵当権を設定するには、残金をすべて支払って所有権を登記する必要があるのです。
    そこで、残金決済のときに銀行から一時的にお金を借りて公庫・年金の残金決済までの時間のギャップを埋めることがあります。 この一時的な借金のことを「つなぎ融資」といい、借りている期間の利息やローン契約の印紙税、手数料などが費用として発生します。 金額は融資期間1カ月として10万円前後。なお、新築マンションなどでつなぎ融資が不要なケースもあります。
    また、銀行ローンを借りるときは残金決済から融資実行までの手続きを同時に行ってくれるので、通常はつなぎ融資が発生しません。

    3）公租公課等の清算
    固定資産税および都市計画税は、その年の１月１日現在の固定資産課税台帳に登録されている方に課税されており、納税義務者は売主となりますので、その年度分は売主が納税し、買主は引渡し日以降の負担として、清算金を売主に支払います。統一売買契約書では清算額を決める起算日を１月１日としており、１月１日から１２月３１日の３６５日（閏年は３６６日）で日割り計算することとなります。
    ※納税通知書が送付される前の引渡しの場合は、売主・買主にて定めた方法により清算します。
    4）管理費・修繕積立金等の清算
    管理費、修繕積立金等は、売主がその月分、または翌月分を支払い済みの場合が多いので、引渡し日において日割り計算をし、買主は引渡し日以降の負担として、清算金を売主に支払います。なお、管理組合により徴収方法等が異なりますので、営業担当者とご相談ください。